吳垠：從全球視角化解樓市庫存

2015年12月14日，中共中央政治局召開會議研究2016年經(jīng)濟工作時強調，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。美國也于近期推出了松綁外資投資美國樓市的政策。2015年12月19日，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項法案，降低實施了35年之久的外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美國投資房地產(chǎn)時，可享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。新法案還允許外國養(yǎng)老金最高可購買美國上市房地產(chǎn)投資信托基金的10%，之前的上限為5%。盡管兩國的政策出發(fā)點不同，但做一番比較，或許可找出某些應對之策。

住房市場改革牽動城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略全局

中國的房地產(chǎn)庫存化解方案，對準了各個區(qū)域層級特別是近年來三四線房地產(chǎn)市場過剩供給造成的城市化“虛胖”問題�，F(xiàn)階段，中國住房市場的改革牽動城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的全局，即前一階段形成的住房市場存量如果不盡快為新增需求化解，后續(xù)的城鎮(zhèn)化很可能導致大量土地浪費和農(nóng)地征用型城鎮(zhèn)化的不斷復制。樓市若延續(xù)這種發(fā)展狀態(tài)，不僅會使開發(fā)商及其銀行資金供給系統(tǒng)出現(xiàn)斷裂問題，還會使中國出現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力無法轉移到城市的“過度城市化”后的結果。

因此，中央明確提出，通過推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這顯然是為促進農(nóng)民工購房做出的戰(zhàn)略性考慮。新型城鎮(zhèn)化的一大目標即是努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。如果按照戶均4—5人計算，那么這1億規(guī)模左右的農(nóng)村剩余勞動力，將會產(chǎn)生超過2000萬套的城市住房需求。另外，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），未來5年總共會購買23.1億平方米。同時，考慮到三四線城市與農(nóng)村的距離因素，總量超過2000萬套、人均超過30平方米的需求，將主要覆蓋目前嚴重積壓于上述地區(qū)的存量及新增樓盤。這個戰(zhàn)略調整如果得以實現(xiàn)，中國住房市場供給側的調整將取得巨大成功。

促使農(nóng)業(yè)轉移人口購房

存在較大困難

第一，三四線房地產(chǎn)市場的庫存之所以積壓嚴重，是因為這些樓盤所在地多位于城郊結合部、農(nóng)地征用區(qū)域，或者集中整理后通過增加掛鉤實現(xiàn)連片開發(fā)的宅基地，或農(nóng)村建設用地等區(qū)域。這些地方缺乏城市化生活配套所需的基礎設施、公共服務以及就業(yè)機會，住進樓房不等于實質上的“身份”改變，更不意味著找到發(fā)展的機遇并致富。

第二，農(nóng)業(yè)轉移人口缺乏足夠的資金和信用來化解住房庫存。農(nóng)業(yè)轉移人口盡管數(shù)量龐大，但是其收入來源主要依靠打工和務農(nóng)收入�，F(xiàn)階段三四線城市的平均收入水平和農(nóng)業(yè)收入水平加起來，也很難支撐他們在三四線城市的購房需求。替代性的選擇是，在一二線城市打工，在三四線城市購房。問題是，如果農(nóng)業(yè)轉移人口能夠較為穩(wěn)定地在一二線城市打工，他們往往不會選擇去三四線城市購房。

第三，短期內政府難以出臺大規(guī)模的補貼政策，并配套改善三四線城市樓盤周邊的基礎設施和公共服務環(huán)境。例如，一套80平方米的三四線住房，按5000元的均價計算，已經(jīng)達到40萬元的交易額。如果政府補貼達不到30%或以上，農(nóng)業(yè)轉移人口很難有購房的動力。假設每套新購住房政府補貼12萬元以上，僅就2015年新增的400萬套住房而言，政府就將支出4800億凈財政資金補貼。從這個角度看，讓政府接盤樓市前些年過度發(fā)展造成的存量，既不可能，也違背了讓市場在資源配置中起決定性作用的改革宗旨。

第四，中小城市不斷復制“大城市病”的弊端，使去庫存面臨極大壓力。2015年9月，中國社會科學院發(fā)布報告指出，中國287個地級市中，“亞健康”城市占9成以上，資源緊缺、環(huán)境污染等“城市病”或“亞健康”現(xiàn)象依然普遍。

積極爭取國際資金消化中國樓市庫存

美國在同一時期展開的降低甚至取消外來資本在美國購買不動產(chǎn)的應征稅，除了吸引養(yǎng)老基金這種成熟的投資基金外，對國際游資特別是來自中國市場住房投資的吸引，無疑是個巨大的推手。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會2015年6月底的報告稱，中國人已經(jīng)變成美國物業(yè)的大買家之一。在截至2015年3月底的一年里，中國買家在美國房地產(chǎn)市場上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業(yè)。美國降低乃至取消外國資本投資美國不動產(chǎn)稅率的法案，無疑將吸引更多中國市場的住房投資基金。以應對美國的住房投資稅率改革政策為入手點，從全球視角來化解中國住房市場庫存過高的難題，或許能取得政策上的突破。

第一，改變住房70年產(chǎn)權的期限制度，接軌國際住房市場的常規(guī)做法。中國可以不采用西方國家的住房私有產(chǎn)權制度，但是完全可以將70年的住房產(chǎn)權購買年限延長到住房投資回報率絕對可以接受與信任的年份。這一舉措，既不至于引起住房產(chǎn)權制度與現(xiàn)有城市國有土地制度以及農(nóng)村集體土地制度的激烈沖突，也能夠充分穩(wěn)定住房購買者、住房擁有者的預期。

第二，放開外國資本購買中國樓市的制度障礙，積極爭取國際資金消化中國樓市庫存，對沖美國樓市放開政策。國內住房市場需求，尤其是農(nóng)業(yè)轉移人口的資金量不足是一個客觀事實。政府擔保、銀行貸款對那些投資型住房需求往往幫助較大，但對農(nóng)業(yè)轉移人口的住房需求則是杯水車薪。積極引入外資，合理管理，倡導政府與社會資本特別是外資合作的模式，對分擔中央與地方在化解樓市庫存方面的財政負擔，可以大有作為。美國對其國內購房者的保護以及對其房地產(chǎn)的投資限制，可以說異常小心，但也主動調整了35年沒動過的海外投資限制性法案。多管齊下既是政策創(chuàng)新，又可分擔風險。

第三，引入以人為本的城市發(fā)展理念，并將部分三四線樓市及其公共服務設施打包為標的，主動推向國際市場。外資引入不是單純的資金引入，更是在以人為本的城市發(fā)展理念下的引入。再就是統(tǒng)籌管理，要在空間、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、建設、管理、生產(chǎn)、生活和生態(tài)等多個方面，提高城市工作的全局性、系統(tǒng)性、宜居性。

其實，現(xiàn)階段許多樓盤在開發(fā)時也曾追求上述城市發(fā)展價值觀，但為什么三四線樓市依舊大量過剩？由于各地情況千差萬別，樓市過剩情況不好一概而論。但是，其發(fā)展的方向性偏差肯定是客觀存在的。引入外資投資、經(jīng)營乃至重建相關三四線樓市和公共服務設施的目的，就是在那些我們容易忽略的方面，特別是城鎮(zhèn)化過程中關于人性化的舒適、宜居等，通過注入外資的模式，帶來城市管理上的質變。

（本文系國家社科基金青年項目“我國新型城鎮(zhèn)化道路的理論、模式與政策研究”（14CJY023）階段性成果）（作者單位：西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院）